华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道

　　观点指数研究院在发布的《表现力指数•2025购物中心暨零售消费发展报告》中指出 ，今年1—4月
，观点指数样本零售企业中，直接面临的现实就是：市场承压 ，约四成商业零售企业面临营收增长考验
。

　　观点指数认为
，这与当前市场环境有关，在消费未见明显增长且存量竞争加剧的情况下 ，企业对推动项目入市更为审慎。空置率方面
，上海和成都的空置率较为突出，分别达到8.5%和8.3% 。租金方面 ，上海和北京是近来 零售商业租金水平比较高 的两个城市
，分别达到31.3和32.3元/平方米/天，二线城市中的杭州也有不错的表现 ，达到21元/平方米/天
。

　　“近来 市场上仍有大量存量在等待消化，市场回暖和消费升级的可能性不大。”世联行首席技术官
、广东省房协专家委主任委员黎振伟在5月13日举办的2025观点购物中心暨零售消费峰会上向《华夏时报》记者表示
，消费者在缩减非必要开支的同时愿意为精准满足核心需求的产品支付溢价 。所以近来 整个商业追求的并非档次，而是品质和服务
。

　　5月13日 ，2025观点购物中心暨零售消费峰会在深圳举行。在峰会的现场
，还发布了表现力指数2025购物中心暨零售消费发展报告 。

　　提振消费需以载体经济发展为根基

　　观点指数数据显示，大部分商业地产企业面临着营收增长上的考验
。具体表现为 ，样本企业中约六成实现收入同比增长
，不过幅度较小，大部分低于10%；此外还有约四成录得小幅下滑。其中 ，增幅最大的为华润万象生活
，2024年其零售商业收入为42.09亿元，同比增长30% 。主要得益于其可观的商业规模和较强的商业运营能力
。

　　另外
，在高端消费趋弱之下，以运营高端商业为主的港资企业代表也进入了瓶颈期 ，但在多年积累的优质资产组合、强劲运营能力之下，基本盘较稳。

　　不过
，2024年以来相关商业政策措施的出台及国家不断提出强化内需消费，为零售商业行业带来了新的增长点 ，也深刻影响着商业地产的运营与发展 。最新的2025政府工作报告提出
，将坚持以人民为中心，经济政策的着力点更多转向惠民生 、促消费 ，以消费提振畅通经济循环
，以消费升级引领产业升级，在保障和改善民生中打造新的经济增长点。

　　“我们现在面临的是全球经贸格局下的冲击 ，以及内需的驱动战略
。 ”中国商业联合会购物中心分会副会长
、专家委员会首席研究员蔡云在峰会现场分析道。她认为
，政府通过多维的组合拳刺激内需消费的作用机制主要体现在税制改革、市场开放 、产业重构
、技术跃进和制度创新五个方面 。

　　蔡云指出，在提振消费的过程当中 ，最基本的就是载体经济的发展
，也就是说在整个市场中打造城市的升级，在一些县域城市做好商业下沉
。在技术革新（如5G）和治理创新（如人民币消费券）等方面体现了数字消费赋能推动城市发展 ，文旅融合和银发经济则体现了服务消费的扩容。

　　而在探讨商业空间，重构商业消费过程中
，蔡云认为，其内在核心包括重构需求 ，重构供给
，重构连接和重构价值 。而在新动能下，商业地产发展也需要新模式与之配合
。通过产业融合与业态跨界 ，盘活存量资产
，从而实现价值重塑。

　　粤海天河城集团副总裁余峰表示，当前行业竞争格局愈发激烈 ，包括线上电商
，社区商业，跨界竞争等都容易处于同质化困境 。消费者的需求也在变化 ，从线上下单到线下体检
，从社交共鸣到空间品质，都需要提供一站式的解决方案
。

　　此外 ，余峰从广州天河城的升级改造案例中得出经验，应重视消费体验
，通过重塑空间、深耕会员等方式去构建消费新生态，并通过数字驱动构建商业核心竞争力。

　　消费现象与商业发展新思考

　　在讲到经济浪潮下出现的消费现象时 ，黎振伟提及
，“近来 市场上仍有大量存量在等待消化，市场回暖和消费升级的可能性不大 。
”

　　同时 ，在他看来
，消费者在缩减非必要开支的同时愿意为精准满足核心需求的产品支付溢价
。所以近来 整个商业追求的并非档次，而是品质和服务。

　　“从商业的角度看 ，消费品真正的增长并没有太大
，增长速度很高，占有率可能还会下降 。近来 我们看到的所谓的升级 ，实际上不是量的升级
，而是消费价值的重新排序。”黎振伟认为，近来 一个重要的问题是如何鼓励民营企业的发展
。

　　华侨城商管副总经理边界则表示 ，商业虽然不是一个生命，但它有生命力。新陈代谢是一个具有生命力的产品必备的东西
，在新形势下如何做好加减法值得探讨 。

　　提及华侨城在参与项目时的决策考虑因素，边界还指出 ，在投拓的过程当中
，除了要看地段，看区位 ，同时要看投资回报率
，还要看相关的合作模式等等
。“除了这些标准的动作以外，我们其实非常重视想要拓展的项目 ，需要看其能不能符合发挥我们的文化旅游的优势
，或者能够多业态 、跨场景融合资源这样的优势。 ”

　　他表示，希望能够把文化
、旅游、商业 、休闲
、娱乐还有生态环境等元素全部都整合在一块 ，这些元素互相赋能
，互相支撑，能够比以往的盒子型商业给游客和顾客带来更多的场景体验 ，同时能够给商家更多选取 的可能和空间 。

　　佛山顺德万象汇项目总经理张津提到，在顺德进行招商
，其中最难的便是餐饮
。由于本地的餐饮业比较强盛，餐饮行业进入商场并不能吸引客流。她提到 ，如何让身边人愿意接受
，以及如何解决客流问题，而其中的突破点便是通过致敬当地的文化 ，在推广上进行叙事
，让本地人接受与融入 。

　　责任编辑：张蓓 主编：张豫宁